Kupno nieruchomości - o czym pamiętać w umowie z deweloperem

publikacja: 2012-12-02, sekcja: inne obszary prawa

W kwietniu 2012 r. weszła w życie ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego i domu jednorodzinnego, regulująca wśród innych postanowień (w szczególności dotyczących ochrony nabywcy) zasady i tryb zawierania umowy deweloperskiej oraz jej treść.

Ustawodawca wprowadził w niej między innymi definicję legalną umowy deweloperskiej. Otóż, w świetle art. 3 pkt 5 wskazanej ustawy, jest to umowa, na podstawie której deweloper zobowiązuje się do ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę, albo do przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość po zakończeniu przedsięwzięcia, nabywca natomiast zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera na poczet ceny nabycia tego prawa. Zauważyć należy, iż stronami umowy deweloperskiej są nabywca (może nim być jedynie osoba fizyczna) oraz deweloper (zawsze przedsiębiorca w rozumieniu przepisów Kodeksu cywilnego).

Prawodawca nałożył na dewelopera pewne obowiązki, których dopełnienie musi nastąpić jeszcze przed zawarciem umowy deweloperskiej. Wśród nich wyróżnić należy między innymi obowiązek sporządzenia prospektu inwestycyjnego danego przedsięwzięcia, który aktualizuje się w razie rozpoczęcia sprzedaży przez dewelopera. Obowiązek ten ma istotne znaczenie przede wszystkim ze względu na to, iż prospekt informacyjny wraz z załącznikami stanowi integralną część umowy deweloperskiej. Co ważne, na żądanie osoby zainteresowanej zawarciem umowy deweloperskiej deweloper obowiązany jest doręczyć jej prospekt informacyjny wraz z załącznikami nieodpłatnie na trwałym nośniku informacji. Deweloper jest obowiązany również do informacji o wszelkich zmianach dotyczących tego prospektu i załączników (zmiany, które nastąpiły w czasie pomiędzy doręczeniem prospektu informacyjnego z załącznikami a podpisaniem umowy wiążą nabywcę tylko wtedy, gdy wyraził zgodę na włączenie ich do treści umowy).

Ponadto, na deweloperze ciąży obowiązek przekazania nabywcy szczegółowych informacji dotyczących swojej sytuacji prawno-finansowej oraz przedsięwzięcia deweloperskiego, w tym konkretnego, oferowanego do sprzedaży lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.

Rozdział 6 ustawy został w całości poświęcony umowie deweloperskiej. Art. 22 ustawy wskazuje na szereg postanowień, które w szczególności umowa deweloperska powinna zawierać, jak:

określenie stron, miejsca i daty podpisania umowy deweloperskiej;
cenę nabycia prawa;
informację o nieruchomości, na której przeprowadzone ma być przedsięwzięcie deweloperskie (obejmującą informację o powierzchni działki, stanie prawnym nieruchomości, w szczególności oznaczenie właściciela lub użytkownika wieczystego, istniejących na niej obciążeniach hipotecznych i służebnościach);
określenie położenia oraz istotnych cech domu jednorodzinnego, będącego przedmiotem umowy deweloperskiej, lub budynku, w którym ma znajdować się lokal mieszkalny będący przedmiotem tej umowy, usytuowania lokalu mieszkalnego w budynku;
określenie powierzchni i układu pomieszczeń oraz zakresu i standardu prac wykończeniowych, do których wykonania zobowiązuje się deweloper;
termin przeniesienia na nabywcę prawa,
wysokość i terminy lub warunki spełniania świadczeń pieniężnych przez nabywcę na rzecz dewelopera;
informacje dotyczące: mieszkaniowego rachunku powierniczego, gwarancji bankowej, gwarancji ubezpieczeniowej,
numer pozwolenia na budowę oraz oznaczenie organu, który je wydał oraz informację czy jest ostateczne lub czy jest zaskarżone;
termin rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych przedsięwzięcia deweloperskiego;
określenie warunków odstąpienia od umowy deweloperskiej, a także warunków zwrotu środków pieniężnych wpłaconych przez nabywcę w razie skorzystania z tego prawa;
określenie wysokości odsetek i kar umownych dla stron umowy deweloperskiej (należy pamiętać, iż Prawodawca zastrzegł, iż wysokość odsetek zastrzeżonych na rzecz dewelopera, nie może przewyższać kar umownych zastrzeżonych na rzecz nabywcy);
wskazanie sposobu pomiaru powierzchni lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego;
oświadczenie nabywcy o odbiorze prospektu informacyjnego wraz z załącznikami i zapoznaniu się przez nabywcę z ich treścią, w tym poinformowaniu nabywcy przez dewelopera o możliwości zapoznania się z innymi dokumentami (aktualny stan ksiąg wieczystych, kopia aktualnego odpisu z KRS lub aktualne zaświadczenie z CEIDG, kopia pozwolenia na budowę, sprawozdanie finansowe dewelopera, projekt architektoniczno-budowlany);
termin i sposób zawiadomienia nabywcy o odbiorze lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego;
informację o zgodzie banku na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu mieszkalnego i przeniesienie jego własności po wpłacie pełnej ceny przez nabywcę, jeżeli takie obciążenie istnieje;
zobowiązanie dewelopera do wybudowania budynku, wyodrębnienia lokalu mieszkalnego i przeniesienia prawa własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z lokalu na nabywcę, albo przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości wraz z domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienia ułamkowej części własności nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.

W księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, na której ma zostać przeprowadzone lub jest prowadzone przedsięwzięcie deweloperskie, ujawnia się roszczenie nabywcy, podstawę wpisu tego roszczenia do księgi wieczystej stanowi już sama umowa deweloperska.

Wielce istotne znaczenie ma ustawowe zastrzeżenie co do formy umowy deweloperskiej. Otóż, Ustawodawca postanowił, iż umowę deweloperską zawiera się w formie aktu notarialnego. Należy nadmienić, iż wynagrodzenie notariusza za wszystkie czynności wykonywane w związku z zawieraniem umowy deweloperskiej oraz koszty sądowe w postępowaniu wieczystoksięgowym obciążają w równych częściach dewelopera i nabywcę. Sporządzenie umowy deweloperskiej we właściwej formie daje nabywcy szczególne uprawnienie. Otóż, w razie gdy deweloper uchyla się od przeniesienia na nabywcę prawa własności lokalu mieszkalnego, nabywca może skutecznie domagać się stwierdzenia przez sąd obowiązku dewelopera do złożenia oświadczenia woli o przeniesieniu tego prawa. W takiej sytuacji znajdzie zastosowanie art. 64 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym, prawomocne orzeczenie sądu stwierdzające obowiązek danej osoby do złożenia oznaczonego oświadczenia woli zastępuje to oświadczenie.

Należy pamiętać, iż postanowienia umowy deweloperskiej mniej korzystne dla nabywców aniżeli wskazane w przepisach ustawy są nieważne. Wówczas w ich miejsce stosuje się odpowiednie przepisy ustawy.

-----
Zapraszamy do przeczytania innych artykułów z sekcji inne obszary prawa oraz kontaktu z naszymi prawnikami.
Kancelaria świadczy także porady prawne przez Internet, zapraszamy do wypełnienia bezpłatnego formularza wyceny usługi.