Jak przekształcić spółdzielcze prawo do lokalu w odrębną własność?

publikacja: 2014-03-14, sekcja: prawo cywilne

Zgodnie z art. 17¹⁴ Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, na pisemne żądanie członka lub osoby niebędącej członkiem spółdzielni, którym przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, spółdzielnia mieszkaniowa jest obowiązana zawrzeć umowę przeniesienia własności lokalu po dokonaniu wprost wskazanych w przepisie czynności. Jeśli taka osoba spłaci przypadającą na dany lokal część zobowiązań spółdzielni związanych z budową, w tym w szczególności odpowiednią część zadłużenia kredytowego spółdzielni wraz z odsetkami a ponadto spłaci zadłużenie z tytułu opłat związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w częściach przypadających na lokale, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni, spółdzielnia ma obowiązek ustanowić na rzecz takiego lokatora odrębną własność jego lokalu. Podobnie sytuacja wygląda odnośnie miejsc postojowych w wielostanowiskowym garażu– zgodnie z art. 17¹⁵przytoczonej ustawy, spółdzielnia ma obowiązek przenieść na daną osobę ułamkowy udział we współwłasności takiego garażu po dokonaniu przez taką osobę wymaganych spłat.

Coraz częściej zdarza się jednak, iż osoby posiadające spółdzielcze prawo do lokalu dokonują wszystkich spłat, a pomimo tego spółdzielnia blokuje przekształcenie spółdzielczego prawa w odrębną własność. Wówczas warto wystąpić na drogę postępowania sądowego na podstawie art. 64 oraz art. 1047 Kodeksu cywilnego, gdzie uregulowano kwestię prawomocnego orzeczenia sądu, stwierdzającego obowiązek danej osoby do złożenia oznaczonego oświadczenia woli, zastępującego to oświadczenie. W tym celu należy wystąpić z pozwem o zobowiązanie spółdzielni do złożenia oświadczenia woli o ustanowieniu odrębnej własności lokalu. Najważniejsze jest aby przesłanki z art. 17¹⁴ Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych zostały przez danego lokatora w 100% spełnione tzn. w pierwszej kolejności musi on uregulować istniejące zadłużenie wobec spółdzielni. Następnie w pozwie (nie podlega żadnej opłacie) należy podać treść oświadczenia woli, które ma złożyć spółdzielnia, czyli określić dokładnie lokal ( jego położenie, łączną powierzchnie, skład) i osobę, na rzecz której ma być ustanowiona odrębna własność. Spółdzielnia oczywiście zostanie zobowiązana do ustosunkowania się do złożonego pozwu i podania przyczyn, dla których spółdzielcze prawo dotychczas nie zostało przekształcone. Stanowisko doktryny i orzecznictwa jest jednak w tej kwestii zgodne – jeśli lokator spełni przesłanki z art. 17¹⁴ ww. ustawy a przekształcenie lokalu jest możliwe z technicznego punktu widzenia, Sąd wyda orzeczenie, zastępujące oświadczenie woli na podstawie art. 64 i art. 1047 k.c.

Z prawomocnym orzeczeniem sądowym należy udać się do notariusza celem sporządzenia aktu notarialnego. Istnieje jednak wyjątek od tej zasady, który ustanowił Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 19.09.2002 r. (II CKN 930/00). Skład orzekający uznał, że jeżeli oświadczenie z art. 64 k.c. ma stanowić składnik umowy, jaka ma być zawarta pomiędzy stronami, do zawarcia tej umowy konieczne jest złożenie odpowiedniego oświadczenia woli przez drugą stronę z zachowaniem wymaganej formy, jednak od tej zasady występują istotne wyjątki odnoszące się do zawarcia umowy przyrzeczonej (art. 390 § 2 KC) oraz sytuacji, gdy sąd uwzględnia powództwo o stwierdzenie obowiązku zawarcia umowy całkowicie zgodnie z żądaniem pozwu. W takich przypadkach orzeczenie sądu stwierdza zawarcie umowy i zastępuje tę umowę. Podobnie kwestię tę regulują przepisy dotyczące postępowania wieczystoksięgowego (art. 626¹-626¹³k.p.c.). Jak twierdzi autorka komentarza do przywołanych przepisów A.Maziarz-Charuza podstawą wpisu do księgi wieczystej może być prawomocny wyrok zastępujący oświadczenie woli strony zobowiązanej do przeniesienia prawa własności. Jeżeli wnioskodawca złoży wniosek o wpis prawa w księdze wieczystej na podstawie orzeczenia stwierdzającego obowiązek jednej ze stron umowy do złożenia oświadczenia woli oznaczonej treści stanowiącego składnik umowy, to do wniosku powinien dołączyć oprócz wyroku także akt notarialny, który zawiera oświadczenie woli drugiej strony umowy, chyba że w treści wyroku zawarte jest oświadczenie woli powoda, iż wyraża zgodę na przeniesienie prawa własności. Jeżeli natomiast prawomocne orzeczenie sądowe stwierdza obowiązek strony do złożenia oświadczenia woli stanowiącego samoistną czynność prawną, wówczas uważa się, że czynność prawna została przez stronę dokonana i w związku z tym nie ma przeszkód do wpisu na podstawie tylko takiego orzeczenia.

Podsumowując, konieczności sporządzenia aktu notarialnego da się uniknąć, jeżeli w pozwie oprócz treści oświadczenia woli jakie ma złożyć spółdzielnia, wskaże się treść oświadczenia woli samego powoda tzn. informację, iż wyraża on zgodę na przeniesienie prawa odrębnej własności. W pozostałych przypadkach podstawą wpisu do KW będzie prawomocne orzeczenie sądu wydane na podstawie art. 64 k.c. i art. 1047 k.c. oraz akt notarialny. Koszty związane ze sporządzeniem aktu notarialnego ponosi oczywiście zainteresowany czyli w tym przypadku lokator, który żąda przekształcenia spółdzielczego prawa w odrębną własność.

-----
Zapraszamy do przeczytania innych artykułów z sekcji prawo cywilne oraz kontaktu z naszymi prawnikami.
Kancelaria świadczy także porady prawne przez Internet, zapraszamy do wypełnienia bezpłatnego formularza wyceny usługi.