Uciążliwy sąsiad - co mogę zrobić ? Roszczenia w przypadku immisji

publikacja: 2016-02-17, sekcja: prawo cywilne

W regulacjach cywilnoprawnych zawarte są przepisy dotyczące relacji pomiędzy korzystaniem z dwóch nieruchomości. Zazwyczaj chodzi tutaj o nieruchomości sąsiednie, które ze sobą graniczą, choć nie zawsze tak jest, gdyż pod pojęciem nieruchomości sąsiadującej należy również rozumieć nieruchomości z dalszego sąsiedztwa. Zgodnie z treścią art. 144 Kodeksu Cywilnego właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych.

Stosunki panujące pomiędzy sąsiadami są czasami kłopotliwe. Zdarzają się takie sytuacje, w których sąsiedzi są ze sobą w konflikcie i w związku z tym dokonują pewnych uciążliwości w sposób taki aby utrudnić sobie życie. Istnieją również takie osoby, które nie świadomie dokonują określonych działań, a które mogą być dla sąsiada bardzo nieprzyjemne. Takimi działania noszą nazwę immisji. Immisje to działania na własnej nieruchomości, które są odczuwalne na nieruchomości sąsiedniej.

Przykład immisji

Przykładów immisji naruszających korzystanie z nieruchomości jest wiele, uzależnione są od określonego stanu faktycznego, można jednak wyróżnić kilka, z którymi spotykamy się najczęściej. Jednym z dość często spotykanych naruszeń jest nadmierny hałas napływający z nieruchomości sąsiedniej. Zakłócenie takie nie jest kierowane specjalnie na nieruchomość sąsiednią, a stanowi jedynie skutek uboczny korzystania z innej nieruchomości. Nadto wytwarzanie przykrych zapachów, wstrząsów czy wibracji również może stanowić rodzaj immisji. Innym rodzajem mogą być znajdujące się na nieruchomości sąsiedniej drzewa, które stanowią przeszkodę w nasłonecznieniu danej nieruchomości. Ponadto warto wskazać że uniemożliwienie lub utrudnienie właścicielowi nieruchomości odbioru programu telewizyjnego na skutek wzniesienia budynków na nieruchomości sąsiedniej może być swoistego rodzaju zakłóceniem korzystania z nieruchomości sąsiedniej.

Warto jeszcze zauważyć, że przed powództwem o immisje można również skutecznie się bronić, bowiem nie wszelkie korzystanie z nieruchomości, które jest poczytane przez korzystającego z sąsiedniej nieruchomości za okoliczność niekorzystną, będzie spełniać znamiona immisji.

Jakie mam roszczenia?

Dysponentowi nieruchomości, z której korzystanie zostało ponad przeciętną miarę zakłócone, w związku z działaniami podjętymi przez właściciela nieruchomości sąsiedniej przysługują odpowiednie roszczenia, są nimi przede wszystkim:

roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem
i o zaniechanie naruszeń.

Jak przyjął Sąd Najwyższy w orzeczeniu z dnia 14 maja 2002 r. w sprawie o sygn. akt: V CKN 1021/00 „Treść art. 144 w zw. z art. 222 § 2 KC pozwala na nałożenie na właściciela nieruchomości, z której pochodzą negatywne oddziaływania, nie tylko obowiązku całkowitego zaprzestania działań stanowiących źródło immisji, ale także nałożenia na niego takich obowiązków, które doprowadzą do "powrotu" zakłóceń w granice przeciętnej miary, a więc dozwolonego negatywnego oddziaływania na nieruchomości sąsiednie.” Warto również w tym miejscu zaznaczyć, że właścicielowi nieruchomości, której korzystanie zostałoby zakłócone poprzez immisje dopiero po wykonaniu odpowiednich czynności przysługuje roszczenie o zaniechanie przygotowań ( tak SN w wyroku z dnia 3 czerwca 1983 r. III CRN 100/83).

Należy jeszcze zaznaczyć, że sąsiedzi celem ochrony swoich praw, mogą również w pewnych sytuacjach skorzystać z działań wskazanych w prawie administracyjnym, a nawet w Kodeksie wykroczeń.

-----
Zapraszamy do przeczytania innych artykułów z sekcji prawo cywilne oraz kontaktu z naszymi prawnikami.
Kancelaria świadczy także porady prawne przez Internet, zapraszamy do wypełnienia bezpłatnego formularza wyceny usługi.